Ремонт в квартире

«За чей счет ремонт?» Это, можно сказать, вечный вопрос. Он будет звучать до тех пор, пока существуют квартиросъемщики и квартиросдатчики. Обстановка и оборудование сдаваемых квартир рано или поздно выходит из строя. Протекающий кран, неплотно закрывающаяся оконная задвижка, переставший звонить входной звонок – все это нередко порождает споры в вопросе разделения ответственности. Жильцы сообщают о проблеме хозяевам, те нанимают специалистов для ремонта. А счета за ремонт получают потом жильцы. Правильно ли это? Нередко в поисках справедливости стороны доходят до суда. Но в принципе вопрос распределения ответственности достаточно урегулирован законодательством.

 

Внимательно читать договор

Обязанности сторон отражены в договоре съема жилья (Mietvertrag). В большинстве случаев заключаются типовые договоры. Это значит, что для разных жильцов действуют одни и те же правила. Рекомендуется внимательно читать договор при его заключении. Да и впоследствии, при возникновении тех или иных проблем, прежде всего исходить из его пунктов.

Обязанности сторон, в принципе, определены так (это предписано законом):

• квартиросдатчик (Vermieter) отвечает за текущее поддержание жилья в приемлемом для жильцов состоянии (laufende Instandhaltung);

• квартиросъемщик (Mieter) обязан информировать владельцев о дефектах, неисправностях и прочих проблемах, отрицательно сказывающихся на состоянии жилья;

• сдатчик обязан за свой счет незамедлительно устранить выявленные дефекты, восстановить приемлемое состояние жилья.

Казалось бы, проще пареной репы. Но внимание!

Мелкие восстановительно-ремонтные работы квартиросдатчик (тоже согласно договору) перекладывает на квартиросъемщика. Действует знаменитое «правило мелких ремонтов» (Kleinreparaturen). То есть на самом деле съемщики до определенных пределов соучаствуют в «поддержании», что-то чинят и устраняют за свой счет. Отсюда вопросы: где лежит граница между мелким ремонтом и поддержанием жилья в приемлемом состоянии? Как правильно строить взаимоотношения со сдатчиком квартиры, чтобы не угодить в правовой капкан? С какими его требованиями соглашаться, а какие можно отклонять?

 

Что такое Kleinreparatur

Самый простой ответ на этот вопрос – не самый правильный. Попросту отвечают так: мелкий ремонт, ответственность за который лежит на квартиросъемщике, должен укладываться в определенную сумму, указанную в договоре.

Да, для жильцов устанавливается граница платежей. Но есть еще одно условие, о котором необходимо помнить: жильцы оплачивает те виды мелкого ремонта, которые распространяются на устройства, приспособления, оборудование, непосредственно используемые ими. Если же это часть домашнего оборудования, с которой жилец напрямую не соприкасается, то починка – за счет сдатчика.

Ну, скажем, если поломался выключатель или светильник, то ремонт оплачивает жилец. Если же произошел разрыв в электропроводке между выключателем и светильником, то починка лежит на квартиросдатчике. Жильцы пользуются светом, но не электропроводами как таковыми, тем более что и непосредственного доступа к ним они не имеют. В любом случае, если ремонтника вызывает владелец, жилец имеет право заранее, до начала работ, узнать их стоимость, поскольку он может оказаться плательщиком.

Еще пример: протекающий кран. Устраняет жилец. Но если нарушена подача воды в кран – устраняет хозяин. И стоимость ремонта не имеет значения.

 

Граница в денежном выражении

Ну, и как уже указано выше, жилец оплачивает мелкие ремонтные работы лишь в пределах определенной суммы в течение года. Все, что свыше этой суммы, оплачивает сдатчик.

О какой сумме речь? Единого определения нет. «Около 100 € в год» – такую осторожную формулировку дают специалисты по защите прав квартиросъемщиков. Конкретная сумма должна быть указана в договоре. Она, кстати, может и превышать 100 €. Но ненамного, процентов на 20–30. Если же в проекте договора стоит несусветная сумма, то нужно попытаться ее изменить или искать другую квартиру. Ничего хорошего вы от такого квартиросдатчика не получите.

Еще одна тонкость: если сумма ремонта превышает договорную границу, то владелец жилья полностью оплачивает ремонт, а не только часть, превышающую указанную границу. Предложение разделить расходы незаконное. Так же как и положение о том, что съемщик оплачивает любые виды ремонта в пределах оговоренной границы.

И еще одна, совсем уж удивительная, тонкость. Если договор заключен давно, то, возможно, положения об оплате мелкого ремонта съемщиком в нем вовсе не имеется, поскольку это правило появилось относительно недавно. Так что если квартиросдатчик требует оплатить ремонт, а соответствующего условия в договоре нет, квартиросъемщик имеет право не подчиниться.

 

Кто заказывает ремонт

По общему положению – квартиро­сдатчик. Даже если оплачивать ремонт придется съемщику. Попытка переложить данную обязанность на жильцов, даже если соответствующее условие включено в договор, не имеет законной силы.

Другое дело, если жилец в состоянии сам устранить неисправность. Тут, казалось бы, можно вообще обойтись без участия квартиросдатчика: отремонтировал – и нет проблемы.

Но специалисты не советуют «блистать» самостоятельным мастерством. По самым разным причинам. Если ремонт окажется недостаточным и потребует дальнейших вмешательств профессионала, то сдатчик может обвинить съемщика в несоблюдении условий договора. Одно из непременных условий – ставить сдатчика в известность обо всех неисправностях в доме. К тому же если «напортачил» ремонтник, приглашенный сдатчиком, то устранение последствий – тоже обязанность сдатчика. А если что-то придется доделывать за жильцом, то и платить придется ему, причем в полном объеме, а не в пределах границы. Тут уже другое правило: устранение неисправностей, образовавшихся по вине жильцов, производится исключительно за счет съемщика. И вообще, жильцы обязаны принимать все посильные меры для предотвращения серьезного ущерба жилью.

Но, с другой стороны, и сдатчик не имеет права потребовать от съемщика собственноручного устранения неисправностей.