Кто-кто в теремочке живет? И до каких пор?

Вопрос: неужели у жильцов нет никакой защиты от таких посягательств? Защитники прав потребителей разъясняют: да, владелец вправе расторгнуть договор в связи с собственными интересами на квартиру. Но и у съемщиков есть определенные правовые гарантии и возможности. Если не опротестовать расторжение договора, то, по крайней мере, отодвинуть срок освобождения жилья они могут.

Во-первых, срок расторжения договора (и выселения) в связи с интересом владельца на собственную квартиру не может быть меньше, чем общий срок расторжения (Kündigungsfrist). Хозяин не вправе потребовать освободить квартиру, например, через месяц или два. Общий минимальный срок расторжения договора составляет три месяца. Значит, оповестив съемщика о том, что сданная квартира «нужна мне самому», хозяин обязан предоставить ему не менее трех месяцев на поиск нового жилья и выселение.

Во-вторых, стандартный Kündigungs-frist не фиксированный. Суды при рассмотрении исков по поводу досрочного выселения, в общем, признают увеличение срока расторжения договора в зависимости от времени проживания. Чем дольше жильцы занимают сданную квартиру, тем больше времени обязан предоставить им владелец жилья на поиск нового и на освобождение квартиры. Градация такова: через пять и через восемь лет проживания срок увеличивается на три месяца. Так, после пяти лет проживания Kündigungsfrist должен составлять уже шесть месяцев, а после восьми лет проживания – девять месяцев.

С другой стороны, если срок проживания менее пяти лет, то хозяин вправе потребовать выселения за три месяца. Но и это не означает, что жилец обязан автоматически подчиниться. Он может сослаться на трудности (Härte), препятствующие выселению в указанный срок. И вопрос о трудностях не надо дискутировать в устном порядке. Его нужно сформулировать письменно, в виде возражения по поводу столь срочного расторжения договора (Widerspruch gegen die Kündigung). Возражение следует направить владельцу жилья не позже, чем за два месяца до предъявленного срока выселения. Кстати, следует указать и тот срок, который устраивал бы вас. Но тут нужно знать меру: при наличии реальных затруднений суды признают сроки освобождения жилья до 12 месяцев, но вряд ли больше.

Если вы прожили в квартире восемь лет, а владелец предлагает освободить ее через три месяца, то ситуация проще пареной репы. Укажите в возражении: при столь длительном проживании Kündigungsfrist составляет девять месяцев. Адекватный контрагент оценит вашу правовую подкованность.

А может ли владелец расторгнуть договор из-за несогласия съемщика на уменьшение сданной ему жилплощади? Это любопытный прецедент, разрешаемый обычно в пользу съемщиков. В участковом суде берлинского района Кёпеник рассматривался иск владельца съемной квартиры, который хотел «отторгнуть» одну ее комнату. Ситуация такова: на одном этаже многоквартирного дома соседствуют две квартиры, принадлежащие одному владельцу. Владелец занимает одну из них, другую сдает внаем. Владельцу понадобилась еще одна комната. Он предложил съемщику перестройку, в результате которой комната примкнет к квартире хозяина, а съемщик будет проживать на оставшихся метрах. Съемщик не согласился на переделку. На этом основании владелец расторг договор и предложил съемщику освободить квартиру. Тот отказался. Владелец пошел в суд. Суд вынес решение в пользу ответчика (съемщика). Владелец подал апелляцию в Земельный суд Берлина. И снова проиграл. Судьи не усмотрели обстоятельств, объясняющих, почему интерес хозяина в одной комнате превышает интерес съемщика в целой квартире. И всё же сделана оговорка: «В порядке исключения разделение квартиры возможно». Но данный случай (к счастью жильцов) за «исключение» не сошел.

Подготовила Елена Шлегель