Повышение квартплаты

Увеличение квартплаты, можно сказать, бич эпохи. Плата за использование съемного жилья неуклонно растет, особенно в западных землях. Сообщества квартиросъемщиков озабочены вопросом, как сдержать рост квартплаты. Не менее важен и вопрос о том, как часто может производиться повышение.

 

12 и 15 месяцев

Согласно Гражданскому кодексу (BGB), владелец жилья не может требовать внесения более высокой квартплаты в течение минимум 15 месяцев после предыдущего повышения. При этом надо помнить, что о повышении платы квартиросдатчик обязан оповестить квартиросъемщика минимум за три месяца. Это значит, что очередное оповещение о повышении платы квартиросъемщику должно быть направлено не ранее чем через 12 месяцев после предыдущего повышения. Получили уведомление раньше – имеете право отклонить его.

С другой стороны, понятно, что даже 15-месячная расстановка в повышении квартплаты – слишком небольшая. Теоретически она «удобная» для того, чтобы «выдавливать» жильцов с занимаемой жилплощади и сдавать ее другим, более платежеспособным съемщикам, согласным вносить более высокую плату. Чтобы не допустить этого и защитить квартиросъемщиков, законодатель внес в Гражданский кодекс еще одно требование: квартиросдатчик не может произвольно повышать квартплату. Каждое повышение должно быть обосновано. Как приемлемые рассматриваются два условия: либо владелец жилья приводит квартплату в соответствие со средним уровнем в данной местности, либо произведена модернизация жилья, что дает его владельцу право возместить свои расходы, повысив квартплату.

 

Что такое модернизация

Под модернизацией подразумевается улучшение состояния жилья, причем главным образом – улучшение его эксплуатационных качеств. Например, теплоизоляция или установка современного оборудования, повышающего эффективность использования энергии или понижающего расход воды. В принципе, это отвечает интересам жильцов, поскольку дает возможность меньше тратить на отопление, на горячее и холодное водоснабжение и т. д.

Если условия не соблюдаются...

У жильцов, в принципе, есть возможность опротестовать очередное повышение, если не соблюдено ни одно из вышеуказанных условий. Допустим, в результате очередного повышения размер квартплаты превысил средний в вашей местности, к тому же никаких работ по модернизации квартиры не проводилось. Имеете право не согласиться, направив квартиросдатчику возражения с указанием данных обстоятельств. Средний размер квартплаты в перерасчете на один квадратный метр жилой площади можно узнать в Интернете, например, по адресу www.miet-check.de, заведя в последующий поиск Mietspiegel и название своего города или округа. Если квартиросдатчик принял ваши возражения – считайте, что «инцидент» исчерпан. Если не принял, то можно попробовать опротестовать его решение через суд. Но в этом случае придется тратиться на адвоката. К тому же и при хорошем адвокате исход дела в вашу пользу не гарантирован. Владелец жилья может привести другие основания для повышения квартплаты, которые суд сочтет обоснованными.

Не хотите судиться – тогда одно из двух: либо платить повышенную квартплату, либо искать новое жилье, не столь разорительное.

 

Расторжение договора съема жилья

Получив уведомление о повышении квартплаты, съемщик имеет право бессрочно расторгнуть договор аренды жилья (если есть куда переезжать). В этом случае платить повышенную квартплату не придется: вы покинете квартиру до того, как она подорожает. Однако внимание! Бессрочное расторжение законно только в том случае, если квартплата после объявленного повышения превысит средний уровень в вашей местности. Если не превысит или если повышению квартплаты предшествовала модернизация жилья, квартиросъемщик обязан перед расторжением договора выдержать определенный срок – не менее трех месяцев после того, как известит квартиросдатчика о предстоящем расторжении договора. В этом случае тоже можно избежать внесения повышенной квартплаты. Причем даже не обязательно сразу же уведомлять о расторжении договора, чтобы через три месяца покинуть квартиру, пока квартплата не повысилась. Квартиросъемщику эти три месяца как бы предоставляются для раздумья. И даже два месяца сверх того.

Словом, если квартиросъемщик оповестит владельца жилья о предстоящем расторжении договора не позже, чем по истечении следующего месяца после фактического повышения квартплаты, то владелец обязан принимать с него плату в прежнем размере до освобождения квартиры.

Приведем пример. К 1 января квартиросъемщик получил извещение о повышении квартплаты. В этом случае фактическое повышение будет произведено с 1 апреля. Но если квартиросъемщик не позже 1 апреля оповестит квартиросдатчика о расторжении договора найма жилья по причине повышения квартплаты, то ему на этот «особый» период, с 1 апреля и до освобождения квартиры, плата должнa быть перерассчитана по прежнему, доапрельскому уровню. Оповестив не позже 1 апреля о расторжении договора, квартиросъемщик обязан будет освободить квартиру через три месяца, то есть не позже 1 июля. За весь этот период плата должна с него взиматься в прежнем размере.

Однако нельзя упускать один важный момент – форму взаимных оповещений. Действительным признается только письменное оповещение о расторжении договора найма жилья. Равно как и оповещение о повышении квартплаты.

Совет квартиросъемщикам: направлять свое оповещение о расторжении договора только в бумажной форме и заблаговременно. Срок прекращения действия договора устанавливается, как правило, с 1 или 15 числа соответствующего месяца. Если, допустим, вы рассчитываете расторгнуть договор с 1 сентября, до должны быть уверены, что «вторая сторона» (квартиросдатчик) будет иметь на руках ваше оповещение не позже 1 июня. Поэтому лучше вручить его заблаговременно. А если нет возможности вручить лично, то еще более заблаговременно следует отправить по почте, с учетом выходных и праздничных дней, когда почта не работает. Для большей надежности отправьте заказное письмо, а для еще большей надежности используйте опцию Einschreiben mit Rückschein. В этом случае письмо будет вручено адресату под роспись, а вы получите оповещение о вручении.

Что касается оповещения о повышении квартплаты, то и оно действительно только в письменной форме. Но закон признает возможность передачи оповещения электронной почтой или другими электронными каналами, например факсом. То есть квартиросдатчик не нуждается в формальном подтверждении того, что его послание получено, он лишь должен подтвердить его отправку. Но на сдатчика жилья налагаются другие условия. Так, он обязан привести обоснование, почему повышает квартплату. Если, например, «подгоняет» ее под средний уровень в вашей местности, то должен привести соответствующую выдержку из реестра (Mietspiegel).