Чистота – залог правовых споров

Речь о чистоте жилья. Точнее, съемного жилья. Еще точнее – жилья, возвращаемого владельцу, когда съемщики съезжают. Смена места жительства – явление нередкое. При этом часто между хозяевами жилья и съезжающими жильцами возникают споры о состоянии освобождаемых квартир. Хозяева, как правило, придирчивы: если не обнаруживают повреждений, требующих устранения за счет съемщиков, то настаивают на более кардинальной уборке помещений. Жильцы возражают: мы и так всё убрали. Согласятся ли с ними хозяева? Иногда под видом «уборки» они требуют провести косметический ремонт, если не более серьезные работы.

Дело, конечно, не в том, что на вкус и цвет товарищей нет. Что по каждому пятнышку на стене могут быть разные мнения. Дело в том, что у квартиро­сдатчиков есть довольно болезненные инструменты воздействия на квартиросъемщиков. Хозяева могут удержать залог, внесенный съемщиками: дескать, эти деньги будут потрачены на профессиональную чистку оставляемой вами «грязи». Споры по поводу удержанного залога нередко доходят до суда. Суды в этом случае апеллируют к содержанию договора найма жилья. В нем записано состояние жилья, требуемое при возврате квартиры владельцу. Проблема, однако, в том, что условия возврата не всегда сформулированы в договоре конкретно. Излюбленная формулировка: «Die Wohnung muss beim Auszug in gereinigtem Zustand übergeben werden». То есть при выезде «квартира должна быть передана в вычищенном состоянии».

Что значит «вычищенном»? Махнуть туда-сюда тряпкой? Отдраить до блеска? Заново покрасить стены и потолки? Надо ли при этом мыть окна, оттирать двери? Должны ли быть очищены от известковых отложений краны и поверхности плитки в кухне и ванной, стены душевой кабины? Ни один юрист не даст точного ответа. И, значит, любой квартиросъемщик при желании может, упирая на тот факт, что его квартира не «вычищена», удержать залог.

Важный прецедент заложен в этом вопросе решением Земельного суда Берлина (Landgericht Berlin II) по иску одного квартиросъемщика, от которого владелец жилья потребовал генеральной чистки. Квартиросъемщик оставил квартиру в убранном состоянии и настаивал, что этого достаточно. В договоре съема жилья значился пресловутый «gereinigter Zustand». С точки зрения съемщика, он выполнил данное условие. С точки зрения хозяина квартиры – нет.

Суд не поддержал владельца. Более того, судьи сочли положение договора о «вычищенном состоянии» недействительным, поскольку оно не только неконкретно, но и несправедливо по отношению к квартиросъемщикам: при любых условиях владельцы могут требовать от них «дополнительных усилий» по чистке жилья.

Защитники прав потребителей говорят о том, что решение берлинского суда – лишний довод в пользу внимательного чтения договора найма жилья, еще до его заключения. Формулировка «Die Wohnung muss beim Auszug in gereinigtem Zustand übergeben werden» должна не «радовать», а настораживать. Да, суд признал ее недействительной, облегчив положение съемщиков. Но это не дает съемщикам права халатно относиться к состоянию жилья. Дескать, владелец, допустивший недействительную формулировку, будет вынужден согласиться на любое состояние освобождаемой квартиры. Наоборот, претензии неизбежны, равно как и затяжные разбирательства. А вот указать владельцу жилья на недействительную формулировку при заключении договора – это правильный ход. Пусть владелец исправит договор. Состояние квартиры при ее возврате он должен указать конкретно. Тогда при выезде не придется гадать, до какой «степени чистоты» доводить квартиру.

Подготовила Елена Шлегель