Законам фюреров верны

«Это касается не только Берлина, значимость вопроса выходит далеко за его границы, – комментирует в документальном фильме телеканала RBB свое недавнее „достижение“ столичный сенатор по вопросам строительства и градоустройства Катрин Ломпшер. – Похоже, понимание того, что мы здесь решаем основополагающие социальные вопросы, постепенно набирает силу. В этой связи мы несем большую ответственность за то, чтобы все сделать правильно». По словам Ломпшер, представляющей Левую партию, ее цель состоит в том, чтобы не только в крупных городах, но и по всей Германии все имели возможность найти себе жилье по карману. Или, как учили Маркс с Энгельсом, каждому – по потребностям. Получится ли у «красно-красно-зеленого» правительства Берлина то, что до сих пор не удавалось никому из их социально близких предшественников?

 

Всем нам крышка!

Базовый элемент рыночной экономики – механизм ценообразования, одним из проявлений которого является то обстоятельство, что дефицит неизбежно ведет к росту цен, а их замораживание – к дефициту. Поэтому рациональные правители, реально заботящиеся о своем народе, используют более элегантные способы сбалансировать потребности и возможности.

Конечно, рыночный механизм ценообразования не безупречен. Так, вредные вещи (скажем, алкоголь или табачные изделия) могут быть слишком дешевыми в производстве и такие цены способны стимулировать нежелательное потребление. Или, скажем, существуют ситуации, когда между отдельными группами носителей спроса и предложения возникает объективный дисбаланс, для смягчения которого существуют соответствующие законы – например, защищающие права наемных работников или арендаторов либо устанавливающие государственные социальные гарантии для больных, пожилых или неимущих. Этот корректив вполне может быть полезным, если не заменяет собой рыночный механизм ценообразования. Однако в Берлине решили отменить законы экономики.

Берлинский сенат принял закон об ограничении размера арендной платы за жилье (т. н. Mietendeckel – в дословном переводе «арендная крышка»), который должен вступить в действие в начале будущего года.

На следующие пять лет арендная плата в столице должна быть заморожена (правда, после 2022 г. разрешено повышать ее на 1,3% в год для компенсации инфляции), причем задним числом – по состоянию на 18 июня 2019 г. И даже в случае заключения договора с новым арендатором. Кроме того, назначая арендную плату, домовладельцы обязаны соблюдать установленные земельным законом верхние пределы, которые зависят от года постройки дома и оборудования квартиры. Максимальная «холодная» арендная плата составляет 9,80 €/кв. м. Под требования нового закона подпадают примерно 1,5 млн из 1,9 млн квартир, имеющихся в городе. Исключения Сенат планирует сделать для субсидируемого государством социального жилья, жилья в домах престарелых и нового жилья, впервые заселенного после 1 января 2014 г. Планировалась также возможность принудительного урезания «грабительской» арендной платы задним числом, но от этого авантюрного плана в последний момент решили отказаться. А вот от подорожания жилья в связи с политически желательной «климатической» модернизацией, естественно, отказываться не стали, предусмотрев на сей случай иезуитские правила, которые хотя и создают видимость заботы об экологии, в реальности же сведут подобную модернизацию к минимуму. Ведь теперь на нее нужно получать разрешение от государства, а доля затрат, которая может быть отнесена за счет жильцов, не может превышать 1 €/кв. м в месяц. Для контроля за соблюдением нового закона планируется ввести в штат Сената 250 дополнительных проверяющих. За нарушение закона предусмотрены денежные штрафы в размере до 500 тыс. €.

Понятно, что мнения по поводу нового закона разделились. Политики правящих в Берлине левых партий и союзы защитников прав квартиросъемщиков горячо поддерживают его, вовсю кляня при этом «ненасытных кровопийц-домо­владельцев». Те же, поддержанные оппозицией, союзами владельцев недвижимости, представителями строительной отрасли и объединениями ремесленников, предупреждают о множестве отрицательных последствий, которые принесет с собой подобное решение. Они указывают на то, что столь существенное вмешательство государства в свободу действий актеров рынка является не чем иным, как в большинстве случаев запрещенной Конституцией экспроприацией собственности, и указывают на то, что Берлин все более активно движется в этом направлении. В частности, в городе уже идет сбор подписей за проведение референдума о принудительном выкупе государством жилья у его крупных собственников.

 

Верные ученики Хаммурапи и Гитлера

Попытка Берлинского сената запретить повышение арендной платы – вовсе не новое изобретение. Политики пытаются действовать подобным образом на протяжении вот уже 4000 лет – от вавилонян и римлян до нацистов и современных социалистов. Позитивных примеров в этом ряду нет, зато негативных – хоть отбавляй.

Одним из самых ранних задокументированных механизмов контроля цен в истории человечества, вероятно, является Кодекс Хаммурапи, названный в честь вавилонского царя. Выставленный ныне в Лувре документ XVIII в. до н. э. устанавливает заработную плату за все возможные виды деятельности. Историкам известно, что на протяжении последующих столетий в Вавилонии преобладал экономический спад, число предпринимателей резко сократилось, зато резко выросло число проверяющих и количество административных документов.

Еще один задокументированный пример из древней истории – изданный в 301 г. римским императором Диоклетианом эдикт об ограничении цен. Таким образом владыка пытался остановить галопирующую инфляцию, однако, даже несмотря на смертную казнь за нарушение приказа, безуспешно: причиной резкого обесценивания денег была их неконтролируемая эмиссия, а не, как утверждал император, алчность торговцев. Задачу удалось решить лишь через 20 лет после смерти Дио­клетиана, введя золотой стандарт денежного обращения.

Одна из причин популярности ценового контроля у политиков – возможность «продать» этот шаг как заботу о неимущих. Однако санкюлоты – представители французского революционно настроенного «третьего сословия» – могли на собственном примере убедиться в несоответствии обертки и содержимого. После того как в 1793 г. они заставили захвативших власть якобинцев принять закон о максимальных ценах на продовольствие, фермеры снизили объем производства и стали припрятывать часть урожая. Даже насильственные действия армии и полиции помогали лишь временно, а «черный рынок» процветал. Богатых это не смущало, бедные же голодали.

Пропуская хорошо известную нашим читателям советскую практику, обратимся к более показательной для Германии аналогии: здесь закон о замораживании арендной платы был принят в 1936 г. национал-социалистами, а после окончания Второй мировой войны он почти в неизменном виде перекочевал в законодательство ГДР. Хотя попытки государственного регулирования рынка недвижимости начались значительно раньше, еще после Первой мировой войны и в связи с ее последствиями. Политики Веймарской республики быстро смекнули, что регуляторные обещания в области жилищной политики приносят голоса избирателей. Подкрепить эти обещания соответствующими инвестициями государство не могло в связи с гиперинфляцией и финансовым кризисом, а частный капитал закономерно старался не связываться с отраслями, подвергавшимися чрезмерному государственному регулированию. Ситуация стала настолько напряженной, что попытка даже незначительно ослабить закон о защите нанимателей жилья привел в 1932 г. к бунтам квартиронанимателей, массово отказывавшихся платить повышенную квартплату. Сражу же после захвата власти 30 января 1933 г. национал-социалисты провозгласили принцип «Общее благо превыше личного», а уже в марте – апреле за этим последовали законы, жестко ограничивавшие права собственников сдаваемого в аренду жилья. Мера оказалась популярной в народе, но, понятно, новые квартиры благодаря ей не появились. Пошли по советскому пути «уплотнения» – имеющиеся квартиры делились на более мелкие. Успех оказался кратковременным, и тогда в 1936 г., к 47-летию Гитлера, был принят закон о замораживании размера арендной платы за жилье. Вскоре за этим были также заморожены цены на многие товары и услуги. К этому в декабре добавился указ, делавший возможным принудительное снижение арендной платы за жилье. Понятно, что жилья по таким ценам предлагалось все меньше, одновременно домо­владельцы придумывали все новые способы обхода закона или попросту продавали жилье, чтобы вложить деньги в более прибыльный бизнес. В годы войны нацистскому руководству было не до этого (хотя Герман Геринг, общаясь во время Нюрнбергского процесса с американскими журналистами, признавал ошибочность решения и призывал пересмотреть его), после войны в западных секторах оккупации оно продолжало действовать до июня 1948 г., а в восточном – вплоть до исчезновения ГДР в 1990 г. Соответственно по-разному развивались рынки недвижимости в обеих частях Германии. В восточной, где продолжал действовать гитлеровский закон, люди десятилетиями стояли в очереди на квартиру в панельном доме, а имеющийся жилой фонд десятилетиями не ремонтировался, так что после объединения страны на приведение его в более или менее приемлемое состояние пришлось инвестировать многие миллиарды марок, а еще 84 млрд € потребовалось для строительства более чем 800 тыс. квартир, необходимых для удовлетворения первоочередного спроса.

Несколько раньше, чем Германия, – в 1980-е гг. – покончили с наследием другого диктатора – Франсиско Франко – в Испании. Его правительство, правда, всего лишь рекомендовало после гражданской войны, в 1939 г., ограничивать рост арендной платы за жилье. Официальный запрет, закрепленный в законе, последовал лишь в 1964 г. и продержался почти два десятилетия, хотя его губительные последствия страна ощущает до сих пор. Но история мало чему научила испанских политиков: после нескольких лет послаблений, немного снявших напряжение с рынка жилья, весной нынешнего года новое социалистическое правительство вновь частично вернулось к политике ограничений и запретов, что, как уверены эксперты, в короткий срок вновь приведет к росту проблем.

Без социалистических эксцессов не обошлось и в США. И если в годы Второй мировой войны президенту Рузвельту еще удавалось законодательными мерами сдерживать цены (правда, для этого ему понадобились 64 тыс. штатных и более 300 тыс. добровольных контролеров), то аналогичная попытка, предпринятая в начале 1970-х Никсоном, привела к плачевным результатам и была быстро свернута. Особого внимания заслуживает жилищная политика в двух крупнейших городах страны. В Нью-Йорке, где с 1950 г. власти контролировали и ограничивали размер арендной платы за жилье, это привело к тотальному обветшанию жилого фонда, расслоению жилых районов на «бедные» и «богатые», а также к появлению национальных гетто. Вместо радикального решения проблемы администрация придумывали всё новые исключения из запретительных законов, в результате чего арендная плата вновь начала существенно расти, так что в нынешнем году вновь пришедшие к власти в штате Нью-Йорк демократы приняли закон, предусматривающий пакет драконовских мер по ограничению свободы жилищного рынка. В итоге строительство доступного для рядовых граждан жилья практически остановилось, а инвесторы переключились на сооружение жилья класса люкс, не подпадающего под новые запретительные нормы. Сегодня съем однокомнатной квартиры в центральных районах Нью-Йорка стоит около 2500 долл. в месяц, а в среднем жители Большого Яблока тратят на аренду жилья 4200 долл. в месяц, при этом у четверти нью-йоркцев эти траты составляют более половины их бюджета.

Еще нагляднее последствия подобной политики проявляются в Сан-Франциско, где вот уже 40 лет арендная плата не может расти быстрее, чем инфляция. В итоге число квартир, подпадающих под госрегулирование, снизилось почти на треть, рынок попытался переключиться на дорогое жилье, но попытки властей сдерживать этот процесс путем ограничения продажи земли и затягивания с выдачей разрешений привели к тому, что и в секторе люксовой недвижимости образовался дефицит. В итоге даже люди, получающие 100 тыс. долл. в год, не могут найти квартиру по своему карману (стоимость аренды скромной двухкомнатной квартиры начинается от 4000 долл. в месяц) и вынуждены обитать в жилых автоприцепах, стоянки которых островками разбросаны по всему Сан-Франциско. Что еще примечательно: ограничения привели к тому, что многим домовладельцам оказалось выгоднее продать свою недвижимость, чем сдавать ее в аренду. Это привело к притоку в город значительного числа состоятельных граждан и вызвало рост общего уровня стоимости жизни.

Печальный опыт социалистического регулирования рынка жилья демонстрирует и Женева, где 25 января 1996 г. вступил в силу внесенный правящими социалистами и утвержденный на референдуме закон о замораживании размера арендной платы за жилье и ограничении финансового участия жильцов в затратах по его ремонту и модернизации. И это при том, что в стране и без того собственникам жилья с мая 1990 г. запрещено получать с него доход, более чем на 0,5 процентного пункта превышающий межбанковскую ставку по ипотечным кредитам. У женевского домовладельца единственная возможность повысить квартплату – при смене арендатора. Однако подобное в Женеве происходит редко: раз заполучив дешевое жилье с постоянным размером арендной платы, жильцы стараются оставаться в нем подольше, чаще всего пожизненно, а то и дольше – передавая арендные договоры по наследству (даже если наследникам и не нужна эта квартира, они вправе сдавать ее в поднаем). Как следствие: после вступления в силу законодательных ограничений в городе (в отличие от других крупных городов страны, таких как Базель, Берн, Лозанна или Цюрих) практически прекратилось новое жилищное строительство, а имеющееся жилье не ремонтируется и не модернизируется. Значительная доля работающего населения города не может найти себе в нем жилье и вынуждена ездить на работу не только из окрестных населенных пунктов, но и из Франции. Трезвомыслящим политикам пагубность подобной практики понятна, но многочисленные попытки изменить ее до сих пор разбивались о невозможность добиться соответствующего решения референдума. Оно и понятно: те, кому приходится ежедневно путешествовать на работу и с работы, не являются жителями Женевы и на референдуме не голосуют, а голосующие десятилетиями живут в дешевых квартирах и ничего менять не хотят.

Суммируя мировой опыт контроля цен, лауреат Нобелевской премии по экономике Милтон Фридман заметил: «Мы, экономисты, знаем немногое, но нам точно известно, как возникает дефицит. Если вы хотите создать дефицит помидоров, вам просто нужно предписать торговцам максимально допустимые цены на них». Еще более однозначна оценка известного шведского экономиста Ассара Линдбека: «Контроль над ценами на жилье во многих случаях является вторым по эффективности способом уничтожения городов после их бомбардировки».

 

Пока суд да дело…

В общем, уже сегодня очевидно, что решение Сената приведет к существенному обострению имеющихся в Берлине проблем. Надеяться на победу здравого смысла в данном случае не приходится, поскольку за этим решением стоит чистая идео­логия и попытка переложить ответственность с больной головы на здоровую: вместо того, чтобы признать, что причиной высоких цен на жилье является провальная политика городских властей в области жилищного строительства, виновными решено объявить алчных домовладельцев, наживающихся на нужде бездомных граждан.

А о провальности этой политики свидетельствуют цифры. За последние 12 лет в столице появилось лишь 12 880 новых социальных квартир, в то время как в двое меньшем по численности населения Гамбурге – 28 500. В одном лишь 2017 г. фонд социального жилья в столице сократился с 137 до 116 тыс. квартир, что представляет собой значительно большее сокращение, чем в среднем по стране.

Замораживание арендной платы не добавит городу ни единой квартиры. Напротив, оно сделает еще менее привлекательным для инвесторов сооружение нового жилья (которое, нужно сказать, и ранее было не сильно привлекательным в силу множества бюрократических препон и не самого дружественного отношения властей к инвесторам) и существенно осложнит работу жилищным товариществам (Wohngesellschaften). Mietendeckel также не поможет малообеспеченным гражданам получить доступное жилье: в условиях сохраняющегося дефицита домовладелец, имеющий широкий выбор претендентов, всегда предпочтет более состоятельного жильца. А кроме того, нововведение породит гигантского бюрократического монстра, поскольку, кроме проверки сотен тысяч арендных договоров, чиновникам придется выдавать разрешение на каждое мероприятие по ремонту или модернизации. Если, конечно, владельцы жилья вообще в будущем захотят связываться с подобными убыточными для них мероприятиями. Зачем, если в условиях тотального дефицита можно сдать и обветшалую квартиру, причем за ту же цену, что и отремонтированную? В долгосрочной перспективе это приведет к массовой продаже сдаваемого в аренду жилья его нынешними собственниками, что лишь усилит жилищную проблему.

Пострадает не только Берлин. Ведь значительная разница в ценах на жилье в крупных городах и в остальной части страны является естественным регулирующим механизмом, тормозящим вымирание целых регионов. Более низкая стоимость жизни – важнейшее конкурентное преимущество, позволяющее выживать небольшим городам и сельским районам. Трезвомыслящие политики обязаны понимать, что не существует законного права гражданина на получение дешевого жилья в том месте, где ему хочется жить. Желание поселиться в «дорогой» метрополии должно быть подкреплено соответствующими материальными возможностями (в частности, непонятно, почему десятки тысяч «беженцев», сидящих на пособии, должны жить в столице с ее дорогим и дефицитным жильем, в то время как в стране сотни регионов с изобилием пустующих значительно более дешевых квартир). Другое дело, когда речь идет о давно живущих в Берлине гражданах, для которых по объективным причинам затруднительно оплачивать жилье. Им государство должно помогать, но для этого у него вполне достаточно инструментов. Берлинская инициатива и в этом плане приведет лишь к ухудшению ситуации.

Причем надолго. Это ведь только кажется, что в случае смены власти в Берлине можно будет отыграть нынешнее самоубийственное решение назад. На самом деле никакое правительство, даже под руководством ХДС и СвДП, из популистских соображений не решится на это, поскольку уж так сложилось, что в Германии, а тем более в Берлине, преобладают арендаторы жилья, а не его собственники, и любое «посягательство» на их права, даже если эти права противоречат истинным интересам данной группы, для политиков смерти подобно. Вот и Ангела Меркель, выступавшая в конце октября в Кёльне на Общегерманском съезде арендаторов жилья, ни словом не обмолвилась о берлинских инициативах.

Единственной надеждой на торжество здравого смысла остается то, что новый берлинский закон будет в судебном порядке признан неконституционным (конечно, городу – а значит, и его жителям – это влетит в копеечку, поскольку в таком случае тысячи домовладельцев не только резко повысят размер арендной платы, но и потребуют от Сената возместить им упущенную выгоду, но это все же лучше, чем если Берлин придет в полный упадок).

Оснований для подобного признания, как считает большинство экспертов, более чем достаточно. В частности, экспертная служба Бундестага подготовила три экспертных заключения по данному вопросу, и все три коллектива авторов в один голос заявили, что законодательство об аренде (как часть общего гражданского законодательства) и экономическое регулирование – сфера деятельности федеральных органов и не может регулироваться земельным законодательством. А на федеральном уровне не так давно был принят закон о регулировании стоимости арендованного жилья, который, по мнению экспертов, полностью регулирует эту сферу экономических взаимоотношений. К тому же многие правоведы полагают, что новый берлинский закон представляет собой антиконституционное ограничение реализации права собственности.

Все эти соображения мало интересуют берлинских леваков. Их план – продавить решение, а далее пусть себе годами длится судебное разбирательство на всех уровнях вплоть до конституционного суда. Конечно, есть и более оперативный вариант – т. н. Normenkontrollklage напрямую в высшую судебную инстанцию, но подобный иск может подать лишь группа, включающая в себя не менее 25% членов Бундестага. Понятно, что депутаты от левых партий подобный иск не подпишут, существенно полевевший при Меркель блок ХДС/ХСС пока что тоже не горит подобным желанием, а у СвДП и «Альтернативы для Германии», даже если они договорятся, не хватит для этого голосов.

 

Михаил ГОЛЬДБЕРГ